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国外物业管理模式的分析

作者: Admin 来源: 发布时间: 16-07-20 10:12:59

一、英美、新加坡及我国香港地区的物业管理
  (一)英美的物业管理
  英美物业管理起源最早,物业管理始于19世纪6O年代的英国,当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。为维护业主的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理,自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。
 发展到今天,英国的物业管理作为一个成熟的行业,其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外,物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时,英国还加强对这一业务的研究,成立了皇家物业管理学会,会员遍布世界各地。
  英国作为物业管理的诞生地,在物业管理上形成了自己的特定模式,其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解,除了直接的物业管理法规外,一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。
  英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。
  (二)新加坡的物业管理
  新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球,这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理,物业管理部门编写了《住户手册》、《住房公约》和《防火须知》等,把搬进新居后应注意的事项和有关知识,详尽地告诉住户,以明确住户的权利和义务以及物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区的具体情况,设监督部门,监督各类法规执行情况和受理住户的投诉,从而提高服务水平和管理水平。
  物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式,新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处,每个区办事处一般管理2至3个小区,每个小区拥有4000~6000个住户,区办事处一般管理10000~15000套(户)住宅。新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视,要求物业管理企业提供最优质服务。
  (三)中国香港的物业管理
  中国香港物业公司数量非常多,政府还没有对管理公司采取发牌制度(类似内地的资质证书),物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。香港的物业管理市场已经十分成熟,法制、法规也很健全。实行大厦公契制度。物业公司的权利来源于大厦公契或物业管理委托合同。在香港,开发商卖房时,必须起草制定大厦公契,并报政府登记备案。大厦公契制度的推行,大大减少了前期的物业管理纠纷,保障了购房者的合法权益。
  物业公司的酬金有行规。香港的物业管理费用模式主要是代理人制,即管理费用成本支出+酬金,酬金可以按固定数额提取,也可以按比例提取。另外,物业管理费也有采用包干制的,这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。完善的招投标制度。香港是一个市场经济相当发达和完善的地方,物业管理行业的竞争也相当激烈,大到物业管理公司的选聘,小到日常管理中材料的采购,均广泛采用物业管理招投标机制,因此已形成了一套完善的招投标机制。
  法规健全,操作性强。香港的市场经济发展成熟,法制健全,一切均有章可循。香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。物业管理中发生的任何问题,均能在法律条文中找到答案,有强制执行力度。物业管理中的欠费问题,也得到了较好的解决。
  二、国外物业管理的特征
  (一)管理法制化程度高
   新加坡和香港物业管理有一个共同的鲜明的特点,那就是物业管理的法规制定得非常详尽,对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任,违章处罚等都有明确的条文,便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用,但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。
  (二)自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速
  政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。
  (三)物业的所有权与管理权分离
  物业管理公司与业主的关系是雇用关系,业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效率,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。
  (四)物业管理及收费标准由市场形成
  通过对国外与香港的物业管理模式的考察,我们发现在市场经济体制下,物业管理的收费形成是按照市场经济的规律,由供求双方在市场竞争中形成,政府一般不规定具体的收费标准,具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价决定,视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少等情况而不同。
  (五)各国(地区)的物业管理模式均结合自己国情,符合各自特点
  如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式;香港则根据人多地少,物业由政府供应与市场供应“双轨制”,而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。这一点对我国物业管理模式的选择有很大的借鉴意义。