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物业管理市场趋势预判

作者: Admin 来源: 发布时间: 16-07-20 12:44:54

近年来,物业管理江湖可谓风云变幻:一些知名品牌物业服务企业纷纷收缩战线,有的企业积极开展并购,有的企业涉足营销策划、房屋租售甚至房地产开发,有的企业只在医院、学校、公共物业等某一领域精耕细作,有的老旧城区和农村积极引入物业管理,也有小区业主自行成立公司实行自治管理??纷繁莫测的市场,或许昭示出一些物业管理未来的发展趋势,这是对行业影响重大的问题。
    未来市场主流:大型物业管理集团涌现

    2006年11月,长城物业正式开始对福州名城物业进行重组,拉开了物业管理行业收购兼并的序幕。随着规模的扩张和多元化的延伸,将会形成少数大型物业服务企业集团。无论是管理的专业化水平,还是在盈利及抗风险能力上,这类企业有着显著的优势,必将成为未来市场的主流。

    同时,在部分品牌物业服务企业实行战线收缩战略时,有些如中航物业、长城物业、龙城物业等近年来发展迅猛,如中航物业2011年公司营业收入近10亿元;截至2012年5月,在全国范围内物业管理项目总数为256个,管理面积达2千多万平方米。

    在规模化发展的前提下,这些品牌企业大多都成立了下属的楼宇科技、电梯、环境工程、保安服务等专业公司。利用自身的规模优势,整合下游产业资源,这样不仅满足所辖项目的需求,还能增强内部交流的便利性,节约成本。在成立专业公司的同时,有些企业还成立了房屋租售、商业经营、生活服务等公司,提供物业延伸服务,增强企业盈利能力,扩展企业的盈利空间。

    可见,这类将来在行业内占据重要地位的物业管理集团,将具有以规模化为基础、靠专业化生存、寻求多元化发展的特点。
品牌物业:与集团相偎相依焕发青春

    2005年,金地物业进行战略调整,全面退出顾问业务,全力经营集团自己开发的物业。2006年,万科物业退出了管理了十年的桃源村。万科集团董事局主席王石曾表示:“出于对万科品牌维护的考虑,万科物业将不再开发社会上的物业管理业务”。同期,中海物业在深圳也撤出多个非中海开发的项目,并停止对外承接管理项目。这三家深圳物业管理界知名企业的举动,具有行业标志意义,也许将有更多的品牌物业服务企业步其后尘。

    这三家知名品牌企业均有一个共同的特点,就是背后都有一个强势的地产开发商。在房地产高速发展阶段,物业服务企业在开发商眼中,其品牌价值远远大于其所创造的利润,品牌物业服务企业被一个开发商“专用”也无可厚非,但被“包养”了的品牌物业服务企业如何永葆青春呢。实际上,这些企业品牌的确立,正是因为他们市场扩张的结果,而地产只是他们发展的基础。现在,这类品牌物业服务企业实际上在承担着开发商下属的一个部门的职责,并以此为首要任务。

    随着招投标的逐步推行,政府监管的加强,业委会的主导作用越来越大,就算是自

己开发的项目,你能否接到,能否长期管理也是一个未知数。而一旦房地产市场出现动荡,地产公司转型或倒闭,品牌物业服务企业,你还能走多久?这也是很多企业在考虑的问题。

    实际上,这些年来,金地物业、万科物业也没有完全停止对外拓展的步伐。近期,市场传闻中海物业也将调整战略,重新启动对外拓展工作。作为开发商下属企业,物业服务企业或将成为集团开拓市场新业务的一个重要突破口。
    中小企业:在细分市场中寻求突破

    目前,大多数物业服务企业的业务范围,不管是住宅、写字楼,还是商业、学校,基本上都有涉足。但是在市场竞争日益激烈的今天,对于一个发展中的企业来说,选定一个细分市场,精耕细作,逐步做出品牌,也许是更明智的选择。如深圳某物业公司,定位于为政府、学校、医院等行政事业单位提供一体化后勤服务,尤其是在医院的物业管理上,在管的医院多达15家,在医院物业管理领域已形成了自己独特的优势。那么,中小企业如何在细分市场中寻求突破呢?

    首先,要分析未来物业管理市场的发展方向和趋势。随着各区域和各行业经济的发展,结合政府相关政策的引导,分析哪一类市场是未来规模增长较快,利润较高,并且该市场还没有形成强势品牌的。

    其次,要分析进入该市场必须具备的条件。比如技术要求,设备设施配置,专业人才和资金要求等。该市场存在的风险,比如单个产权的物业,如果产权人破产导致服务费难以全额收回等。

    第三,根据细分市场的情况,分析企业自身的优劣势。比如工业园物业管理市场,如果企业经分析后认为工业园的管理大有可为,企业也具备工业园管理经验,人才和技术也可以得到满足。当然,有获取工业园项目的渠道是最为关键的。

    进入细分市场,逐步提升企业在该市场的专业化水平,立足市场,精耕细作,形成自身的管理特色和品牌优势,这类企业必然有一定的生存和发展空间。
    新兴模式:业主自治与物业管理师事务所

    无疑,业主自治和物业管理并存共荣的局面也正在显现强大的生命力,物业服务市场多元化也是必然趋势。

    北京一家叫做品阁的小社区,彻底舍掉了物业公司,由整个小区148户业主自己合伙成立了一个服务公司,对小区物业实行业主自治管理,就目前情况来看,管理效果不错,业主也很满意。这类的业主自治,虽然没有改变以往的公司模式,但是业主作为公司的股东,增强了对物业管理事项的知情权和决策权,同时,对服务质量的监管效果也更加显著。

    随着物业管理专业化市场的不断成熟,独立的秩序维护员公司、保洁公司、绿化公司、机电设备公司、社区文化服务公司、房屋设施公司的出现,必将催生出一个新的物业管理市场主体——物业管理师事务所。物业管理师事务所的服务功能定位于:一是物业管理的集成商。物业管理师事务所与业主签订物业管理服务合同,并从市场上直接选择保洁、保安等专业服务商,开展物业管理服务。二是物业管理服务质量的监管与评估。业主自行选聘保洁、秩序维护员等各专业服务商,并签订服务合同,明确服务标准和考核措施。同时,业主聘请物业管理师事务所对专业服务商的服务质量进行监管和评估,其专业评估报告将被作为业主考核专业服务质量的依据。三是物业管理咨询服务。物业管理师事务所凭借其专业知识,为物业项目的招投标、物业管理服务诊断提供专业的咨询指导服务。