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南京:物业服务好不好,第三方机构来评估

作者: Admin 来源: 发布时间: 15-11-04 11:40:39

来源:南京日报 20150930
    下个月,事关每一位市民的《南京市住宅物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)将由市人大常委会进行二次审议。目前,《条例(草案)》正在向公众征求意见。
    据了解,《条例(草案)》有很多创新亮点,比如:物业服务好不好,由第三方机构来评估;新老物业、新老业委会交接难,由公安机关协助;建立市、区、街道(镇)三级管理体系,加强政府监管等。这些条款的设立是否合理可行,也引发了大量讨论。
    焦点一:
    第三方评估目前是否可行?
    焦点二:
    老物业、老业委会赖着不走怎么办?
    焦点三:
    各级政府监管职责界定合理吗?
    目前南京市物业服务企业总数达1056家,物业管理从业人员近11万。作为服务型行业,物业企业的服务质量、服务效果怎么样,评价标准不一,因而陷入“因服务质量差而收费难,因收费难而服务质量差”的怪圈。
    为此,《条例(草案)》提出建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构,开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
    “这是未来发展的一个趋势,要培育这个市场。”南京市住宅物业管理条例起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华说,为了确保公正公平,每一次评估都通过摇号确定第三方顾问与评估机构,根据行业规则给出一个令双方都能信服的评估结果。
    【建议】
    目前,南京还没有相关的第三方顾问与评估机构,物管条例一旦实施,该制度能否同步落地?评估是需要花钱的,大家愿不愿意花这笔钱?
    南京市人大代表徐静:物业服务第三方顾问和评估机构很有存在价值,也是市场需求。物业服务企业不是说把小区基础设施维护好、卫生打扫好就行了,还有服务标准、年度审计、项目招投标等,都需要有专业的第三方机构来评估。
    南京市人大代表、南京财经大学法学院教授夏清瑕:物业服务第三方顾问和评估机构确实存在市场培育问题,但是现在北京、杭州等城市都已经有了这类机构。现在交通、信息都很发达,其他城市的机构都可以到南京来开展服务,相信只要有需求,南京的这个市场慢慢就会培育起来。而且,这种市场行为对物业服务企业的专业化发展会有很大促进作用。
    浦口区天润城八街区业委会主任曹培华:建议由政府相关部门牵头,在各个区组建专家评估团队,如果能够公益性不收费的评估是最好的。政府部门提供的评估结果,应该更有权威性。
    焦点二:
    老物业、老业委会赖着不走怎么办?
    新老物业、新老业委会交接有时候也是个棘手的问题。老物业拒不撤离住宅小区、拒不移交相关物业资料,老业委会拒绝移交其所使用、保管的文书、账务账目……因此引发的纠纷日趋频繁。
    《条例(草案)》明确,对物业服务企业拒不退出或者移交材料的,经业主委员会请求,辖区内公安机关应当给予协助。上一届业主委员会其使用、保管的所有文书、财物、印章,街道办事处(镇人民政府)和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,经新一届业主委员会请求,辖区内的公安机关应当给予协助。
    对此,陈广华解释说,上述条款的设置,可以降低司法成本,节约司法资源。
    【建议】
    解决这类“交接难”问题,公安机关能协助到什么程度?
    夏清瑕:目前情况下,公安机关适当介入有利于问题很快地解决。维护社会治安秩序是公安机关的职责,如果物业破坏了小区财物、与业主发生了冲突,那公安机关就要采取执法手段。当然,公安机关的介入要适当,超出权限肯定不能执法。
    江宁区某小区业主戴旭霞:新老物业、新老业委会“交接难”的纠纷现在特别多。我就亲眼见过,有的小区老物业不肯退出,甚至损坏小区出入口道闸、破坏住宅楼电梯。这可是关系到小区每一个业主的安全,这时公安机关介入是非常有必要的。
    焦点三:
    各级政府监管职责界定合理吗?
    条例起草组前期调研中发现,42.2%的业主对政府相关部门监管工作表示非常满意或基本满意,38.1%的业主表示一般,19.7%的业主表示比较不满意或非常不满意。总体来说,满意度还有待提高。
    《条例(草案)》提出,建立物业管理活动市、区、街道办事处(镇人民政府)三级管理体系,按照属地管理原则开展相关工作。其中,街道(镇)一级承担的职责挺多,要求配备专门的物业管理人员,履行负责业主委员会备案,调解物业管理矛盾纠纷,指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作等六项职责,以及建立联席会议,协调处理辖区内前期物业管理阶段、业主委员会不依法履行职责等六项重大事项。
    陈广华说,《条例(草案)》对政府监管工作的界定目的是重心下移,基本思路是市一级的管宏观、区一级的管物、到街道基本上是注重于管人。
   【建议】
    在意见征求过程中,有市民和市人大代表提出,《条例(草案)》对于市、区、部门、街道(镇)、社区在物业管理中的职责界定仍然不是很清楚,需要进一步明确。
    徐静:《条例(草案)》把街道(镇)监管职责的重要位置凸显出来,非常好。建议按权责对等原则,给予街道(镇)真正的管理权限,在解决矛盾纠纷时能有手段和依据。
    曹培华:街道(镇)承担相对多的监管职责是应该的,遇到问题业主可以随时找到管事的人。建议市级相关政府部门,整合各方资源,对区、街道(镇)物业部门人员、小区业委会成员进行专业知识的辅导培训,便于更好地解决物管方面的矛盾纠纷,让社会更加和谐。